Acheter dans l’ancien vs. le neuf en Haute-Savoie : Quel choix pour les acquéreurs en 2025 ?

En Haute-Savoie, entre Annecy, La Roche-sur-Foron, Chilly et le Genevois français, le marché immobilier offre des opportunités variées, que ce soit dans l’ancien, riche en charme et en potentiel de rénovation, ou dans le neuf, synonyme de modernité et de normes actuelles. Mais quel choix correspond le mieux à votre projet en 2025 ? Entre prix au m², travaux à prévoir, fiscalité, et délais, voici un guide complet pour vous aider à trancher, avec l’éclairage d’un conseiller immobilier et courtier expert du secteur.

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1. L’immobilier ancien : Charme, potentiel et défis

Les atouts

  • Prix souvent plus accessibles que dans le neuf, surtout dans des communes comme Chilly ou La Roche-sur-Foron, où l’ancien permet d’acquérir des surfaces plus importantes pour un budget maîtrisé.
  • Emplacement privilégié : Les maisons et appartements anciens sont souvent situés dans des quartiers établis, proches des commodités et des centres-villes (ex : vieille ville d’Annecy, cité médiévale de La Roche-sur-Foron)
  • Personnalisation : Possibilité de rénover selon vos goûts et de créer un bien unique, avec des aides financières (MaPrimeRénov’, éco-PTZ).

Les points de vigilance

  • Budget travaux : Les biens notés DPE F/G nécessitent un investissement conséquent pour être aux normes. Pensez à intégrer ce coût dans votre financement.
  • Diagnostics obligatoires : Amiante, plomb, termites… Une vérification rigoureuse est indispensable pour éviter les mauvaises surprises.
  • Temps et énergie : La rénovation demande une bonne organisation et un accompagnement par des professionnels (architectes, artisans).

Exemple : Une maison d’avant 1949 à Chilly peut offrir un terrain spacieux et un cachet indéniable, mais prévoir un budget travaux de 10 à 20 % du prix d’achat est souvent nécessaire.

2. L’immobilier neuf : Modernité, sécurité et fiscalité avantageuse

Les avantages

  • Normes récentes : Isolation, accessibilité, performance énergétique (RT 2020) = factures réduites et confort optimal.
  • Garanties : Garantie décennale, biennale, et parfait achèvement pour une sérénité à long terme.
  • Fiscalité attractive : TVA réduite (5,5 % sous conditions), exonération de taxe foncière pendant 2 ans, et possibilité de bénéficier de dispositifs comme le Pinel dans certaines zones (ex : programmes neufs à Saint-Julien-en-Genevois ou Archamps)
  • Délais maîtrisés : Pas de recherche de terrain ou de permis de construire à gérer.

Les limites

  • Prix au m² élevé : Dans le Genevois français ou autour d’Annecy, les programmes neufs peuvent afficher des tarifs supérieurs de 10 à 30 % par rapport à l’ancien
  • Délais de livraison : Les retards sont fréquents, surtout dans un contexte de pénurie de matériaux.
  • Moins de caractère : Les résidences neuves manquent parfois de l’authenticité des biens anciens.

À noter : Le neuf est idéal pour les investisseurs locatifs ou les acquéreurs recherchant un logement clé en main.

3. Comparatif financier : Ancien vs. Neuf

Prix au m²
4 500 € à 6 000 € (selon secteur)
5 500 € à 7 500 €
Travaux à prévoir
Oui (variable selon l’état)
Non
Fiscalité
Taxe foncière immédiate
Exonération 2 ans selon commune partielle ou totale
Délai d’emménagement
3 à 6 mois (après achat)
12 à 24 mois (VEFA)
Personnalisation
Totale
Limitée (choix des finitions)

4. Quel choix selon votre profil ?

  • Famille : L’ancien permet souvent d’avoir plus d’espace (jardin, chambres) pour un budget similaire.
  • Investisseur : Le neuf offre des rendements locatifs intéressants grâce aux normes et à la demande forte (notamment près de Genève).
  • Premier achat : Le neuf sécurise le projet, mais l’ancien peut être plus accessible avec un prêt travaux bien négocié.

Conseil d’expert :

« Dans le Genevois français, le neuf séduit pour sa proximité avec la Suisse, mais l’ancien reste plébiscité pour son rapport qualité-prix. À Annecy ou La Roche-sur-Foron, les acquéreurs privilégient souvent la rénovation pour allier charme et modernité. » — Michael Pinhel, Conseiller immobilier et courtier

5. Comment financer votre projet ?

  • Pour l’ancien : Intégrez le coût des travaux dans votre prêt immobilier (via un prêt rénovation ou un PTZ si éligible).
  • Pour le neuf : Profitez des taux bas et des aides locales (ex : prêt à taux zéro en zone tendue).
  • Dans les deux cas : Un courtier en financements peut vous aider à optimiser votre dossier et négocier les meilleures conditions.
  • Astuce : Comparez les taux actuels et les offres des banques locales, qui connaissent bien les spécificités du marché haut-savoyard

6. Les communes où acheter en 2025

  • Annecy : Dynamisme économique, mais prix élevés. Ciblez les quartiers en développement.
  • La Roche-sur-Foron & le pays Rochois : Proximité de Genève et d’Annecy, avec des prix encore raisonnables.
  • Chilly/Sillingy & ses environs : Idéal pour les familles, avec des maisons anciennes à rénover ou récente
  • Genevois français (Saint-Julien, Archamps, et ses environs) : Neuf dominant, parfait pour les frontaliers.

7. Conclusion : Ancien ou neuf, tout est une question de projet

  • Optez pour l’ancien si vous recherchez du caractère, de l’espace, et que vous êtes prêt à investir dans des travaux.
  • Préférez le neuf pour un logement clé en main, moderne et économe en énergie.

Besoin d’un accompagnement sur mesure ? Que vous soyez séduits par une maison à rénover à Chilly ou un appartement neuf à Saint-Julien-en-Genevois, un conseiller immobilier et courtier peut vous guider dans chaque étape : recherche, visite, négociation, et financement. Contactez-nous pour étudier votre projet !